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都内23区で投資用ワンルームマンション展開、壁面緑化エコロジーデザイン「ジェノヴィア」 株式会社グッドコムアセット
株式会社グッドコムアセット（東証1部、証券コード3475）は、都内23区の最寄り駅から徒歩5～10分圏の好立地に主に投資用ワンルームマンション、家族向けも一部で展開する総合不動産デベロッパーです。自社ブランドの「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズは、壁面緑化や屋上緑化を意匠の一部としてデザインに採用して、緑と人が共生するエコロジーをコンセプトに開発した長く愛される建物を目指しています。前事業年度（2020年10月期）の期中に29棟、全750戸を販売、仕入は24棟、全1439戸の仕入を行い、売上高263億円、営業利益28.2億円実績と好業績、また成長力旺盛で「アジア太平洋地域の急成長企業ランキング2021」で219位にランクインしています。
株式会社グッドコムアセットの会社概要
設立 2005年11月
本 社 〒160-0023 東京都新宿区西新宿七丁目20番１号 住友不動産西新宿ビル17階
TEL:03-5338-0170（代） FAX:03-5338-0180 フリーコール:0800-919-9156
大阪支店（21年5月開設予定）
〒541-0054 大阪府大阪市中央区南本町4-5-7
資本金 15億9420万円
代表者 代表取締役社長 長嶋 義和
上場取引所 東京証券取引所市場第一部 証券コード3475
免許番号 宅地建物取引業 東京都知事（4）第85421号
不動産特定共同事業 東京都知事 第124号
事業内容
マンションの企画、開発、分譲/マンションの建物管理、賃貸管理/不動産に関するコンサルティング業/損害保険代理店業
グループ会社
株式会社グッドコム（マンションの賃貸管理業/マンションの建物管理業）
株式会社ルームバンクインシュア（家賃債務保証事業）
臺灣家得可睦股份有限公司 [英語表記：Taiwan Good Com., Ltd.]（国内物件の海外投資家向け仲介販売事業）
上海家徳可睦商務諮詢有限公司 [英語表記：Shanghai Good Com Investment Consulting Co., Ltd.]（ビジネス情報コンサルティング/市場マーケティング企画コンサルティング業務サービス）
株式会社キャピタルサポートコンサルティング(ビジネス情報コンサルティング/市場マーケティング企画コンサルティング業務サービス)
株式会社グッドコムアセットの主な事業内容
株式会社グッドコムアセットは、2008年1月から自社マンション「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズの販売を開始しました。
「ジェノヴィア」シリーズは、「GENE（遺伝子）」と「VIA（Very Important Apartment）」の2語を掛け合わせた造語だそうです。
壁面緑化や屋上緑化を意匠の一部としてデザインに採用して、緑と人が共生するエコロジーをコンセプトに開発、欧州の建築物のように100年単位で長く愛される建物を目指しています。
同社の仕入方法の約80％が専有物件の方法によることも特徴のひとつです。専有物件では仕入の契約時に手付金のみを支払い、建築確認後に建築業者にマンションの合計費用の5％程度を支払い、マンション竣工から3ヵ月～6ヵ月後に残額を支払うことが通例です。手付金支払いから引渡しまでの期間は17ヵ月程度になります。売上総利益率は25％程度です。
同社の「ジェノヴィア」シリーズは、2011年から壁面の一部に緑化を採用した「ジェノヴィアgreen veil（グリーンヴェール）」、2015年から屋上緑化デザインを採用した「ジェノヴィアskygarden（スカイガーデン）」、2019年から屋上ドッグラン（※）を採用した「ジェノヴィアskyrun（スカイラン）」（ペット飼育可能物件）とシリーズラインナップの拡充を図ってきています。
※屋上ドッグラン＝犬の飼い主が管理スペースの中でリードをはずし自由に運動させることができる場所
好立地（例えば「ジェノビア東日本橋駅前green veil」は都営浅草線・東日本橋駅徒歩1分、都営新宿線・馬喰横山駅徒歩1分。「ジェノヴィア上野skygarden」は東京メトロ日比谷線・入谷駅徒歩5分、JR各線・上野駅徒歩10分、東京メトロ銀座線・稲荷町駅徒歩10分ほかとアクセス良好）、マンションという限られた居住スペースに美しい壁面緑化や屋上緑化を導入したデザイナーズマンション、吊戸棚を装備したキッチン、浴室とトイレを分けたシステムバスルーム、不審者の入館を防ぐカラーモニター付オートロックシステム、宅配ボックス、高速インターネットWi-Fiとハイクオリティーの設備も備えるので2014年10月期から2020年10月期で売上高は約5倍、営業利益は8倍超に拡大し、業績成長速度は同業他社を上回るスピードで業容を拡大してきました。
建物としての性能（構造）も長く住んでもらう安心の住空間を実現するため、アースドリル拡底工法（杭を地下約34ｍの強固な地層まで届かせる）を採用のうえ、日本住宅保証検査機構による10年間保証付きです。
同社の20年10月期末までの累計供給実績は99棟で、そのうち東京23区内は94棟、京急線沿線エリア（神奈川県）は5棟になっています。マンションの分譲販売では、一般的に竣工前にモデルルーム、パンフレットなどを作成し、販売を開始しますが、同社ではマンションの竣工後に企業の社宅として1棟を賃貸し、賃貸済みの物件を販売する手法です。また、同社は顧客に販売する前の間は賃料収入を得られることから、仕入から一定期間内に急いで販売することは重視しないで、オーナー様に対して提案できる物件ラインナップを広げています。
同社の顧客層は個人投資家が中心になり、とくに顧客様のなかでの女性公務員比率が高いことも特徴になります。
個人投資家の属性：30代～40代の女性公務員中心、リピーターは30％
公務員は相対的に雇用および給与が安定的であることから、金融機関の融資審査も通過しやすかったり、男性は住宅ローンによって融資可能枠が残っていないことが多い傾向があるのに対して、女性の多くは融資可能枠が残っていることが多い傾向にあるなど顧客基盤にも優位性があると評判です。
株式会社グッドコムアセットの特徴
株式会社グッドコムアセットでは、オーナー様にマンション経営を円滑に行ってもらうためのマンション経営管理システム「G・Cシステム」をサポート体制に導入しています。
「G・Cシステム」は優良な入居者の確保、家賃滞納者への催促、更新手続き、退去時の室内のクリーニングまで、一貫した管理体制によりオーナー様をサポートするシステムです。
※手数料（税抜）：4000円～（礼金・更新料別途）
サポート項目は、入居者様募集→入居者様チェック→契約代行→契約金振込→明細書送付→家賃振込み→管理費振込み→苦情処理→
更新・解約手続き（入居者様との契約終了1ヵ月前）→室内クリーニング等→敷金精算→新規募集 ほぼ煩雑なオーナー様業務のすべてをカバーしています。
同社はこうした優良物件、オーナー様の負担を軽減するマンション経営管理システムでのサポート体制の構築でマンション入居率99.76％（2021年4月運用実績）と高入居率を維持しています。
また同社は「安心と信頼」できる不動産会社＝第1位、「お客様満足度」不動産投資＝第1位、「安定的な収益が期待できる」マンション経営＝第1位の3冠を、日本マーケティングリサーチ機構調べ「2020年4月期ブランドイメージ調査」で達成しています。
グッドコムアセットの業績ですが、2016年10月期＝売上高73.9億円、営業利益9.2億円 → 2017年10月期＝売上高98.3億円、営業利益9.0億円 → 2018年10月期＝売上高168.1億円、営業利益16.7億円 → 2019年10月期＝売上高233.7億円、営業利益17.5億円→ 2020年10月期＝売上高263.2億円、営業利益28.2億円と推移してきました。売上高は右肩上がりの連続増収、順調な業績伸長がつづいています。
今期（2021年10月期）の業績についても、4月に第2四半期（累計）、通期とも上方修正発表している程、好調を持続できています。
最近の同社のトピックスとしては、20年10月に不動産クラウドファンディング「Good Com Fund」を立ち上げて第1号ファンドの組成を完了しました。
Good Com Fundの特長は東京23区駅徒歩10分圏内の資産価値の高いブランドマンションに1口10万円から小口不動産投資が可能です。
全ての業務プロセスをデジタル化しているため24時間、遠隔地でも会員登録や申し込みが可能で、契約書等も電子交付されます。またファンド運用中は、同社サイトから運用収支等を閲覧することができます。
募集終了の第1号ファンドは、つくばエクスプレス「浅草」駅徒歩10分の2LDK、表面利回り4.32％、運用期間15年2日、1口出資額10万円、募集/応募金額5000万円、募集終了で運用中です。
第2号ファンドは、JR中央線・総武線「高円寺」駅徒歩10分の1LDK、表面利回り4.41％、運用期間15年、1口出資額10万円、募集金額4200万円、6月8日午前11時まで募集中です。
特徴① 株式会社グッドコムアセットの営業手法について
株式会社グッドコムアセットは、地方公務員の名簿を入手して、営業電話で不動産投資を勧誘する手法で成長してきた会社です。そのため過去の口コミ投稿には、「強引」、「しつこい」との口コミが多く、不動産営業にありがちなレガシーな営業手法を採用している会社です。
過去（2016年12月のブログ記事）に、ある不動産会社代表・司法書士の方は、自身のブログに以下のように同社の営業をたしなめる記事を記述していました。
『日経新聞に掲載された会社概要は以下のとおりである。
「主な顧客は地方公務員。名簿を入手し、職場などに電話勧誘する。」
「長嶋義和社長は『公務員は給与が安定し、ローン支払い能力が高い』という。」
「購入者が得る表面利回りは4％強。実際には管理費や金利、税金の支払いで、利回りはもっと低くなる。」
……言葉が出ない。
平たく言うと「名簿屋から手に入れた公務員の名簿でガンガン電話営業しまくって、世間知らずでおバカな公務員に超割高で損するのが確実な物件を売りつける。物件で損しても安定した給料で返済しよるから安心や。」ということである。』
不動産会社の口コミ・評判情報をまとめたサイトでもグッドコムアセットについては「営業電話のしつこさには、多くの苦情の声が見られます。相当しつこく電話をしているところを見ると、やはり不動産会社の営業だな～という感じです。」とコメントされています。
退社済の元社員を名乗る人物の口コミ・投稿（2019年5月）でも「基本は電話勧誘での集客のみで利益をあげている。 競合他社のようにお客様、知人からの紹介での成約実績は……。」と否定的な告白が掲載されていました。
ただし悪い評判、口コミの投稿は2018年以前のものが多く、最近は同社の評判に関しての口コミ・投稿自体が見つかりませんでした。これはおそらく、同社が18年4月に東証1部市場に市場替えを果たしたことで、上場企業としてのコンプライアンス体制を一段と整備して個人情報の尊重、行き過ぎた営業行為の禁止など、社内体制が刷新されてきている結果ではないかと想像しています。
一方、21年1月の現職社員さんからの投稿でも「電話営業ですので、女性社員のほうがアポイントは取りやすい環境です」とあり、電話勧誘が営業手法のウエイトのなかで大きいことには変化がないようです。
特徴② 株式会社グッドコムアセットのセミナーはコロナで休止中
株式会社グッドコムアセットの公式サイトの「セミナー」ページには、最新のセミナー開催スケジュールの掲載はありませんでした。コロナ感染症の懸念が落ち着くのが待たれるところです。
過去には開催回数こそ多くありませんでしたが、国内外（東京都新宿区、中国・上海、台湾・台北市）で「不動産投資セミナー」を開催していました。
現在は不動産クラウドファンディング「Good Com Fund」の公式サイトに、YouTube視聴できるWEBセミナー「Good Com Fundの知られざる魅力」（1番組：5分程度）が第1弾～第4弾まで無料閲覧可能な状態で掲載されています。
第1弾：「グッドコムファンド（GCF）ってなに？」
第2弾：「相続・贈与に強いグッドコムファンド（GCF）の魅力」
第3弾：「初めての投資・運用に最適な理由」
第4弾：「もうローンは怖くない」
Good Com Fundは任意組合型で匿名組合型と異なり出資割合に応じて実際に不動産を所有するため、節税効果を期待することができるなど他サービスと異なるメリットもあるので、YouTube視聴できるWEBセミナーで内容を確認してみることをお勧めします。
株式会社グッドコムアセットで不動産投資を行う投資家の口コミ情報
株式会社グッドコムアセットの公式サイトに物件オーナー様の口コミ記事が掲載されています。立地や物件の優位性から高入居率を維持できていることなどから、好感の口コミになっています。ただ購入物件がかなり前の建物になるので最近のオーナー様の口コミ記事も追記してもらうとより参考にしやすくなると感じます。
神奈川県在住/山田寛子様(仮名)/53歳/女性 ご購入物件：文京区（平成18年新築）、価格：約2200万円/他2戸所有
「仕事柄、資産運用は全く考えていませんでしたが、マンション経営のメリットとデメリットの詳しい説明を受けてみると、株や証券よりもずっと安定していて、長期的に考えても、銀行に貯金しておくよりしっかりと”もの”が残る点がよいと感じられ、マンション経営を始めることにしました。
『家賃で借金を返済する』というそんな上手い話には、絶対に落とし穴があると思っていたことも事実です。しかし、担当者の方に、色々と不安なことを一つ一つ丁寧に説明していただけたので、今は購入して本当によかったと思っています。また、仕事が忙しく、物件管理までとても手が回らないことを考えると、その後の管理をグッドコムさん側でしっかりと行ってくれることはとても心強く、そちらの面でも安心しています。」
東京都在住/笹島尚樹様(仮名)/41歳/男性 ご購入物件：練馬区（平成21年築）、価格：約2100万円
「私がマンション経営を始める一番の決め手になったのは、団体信用生命保険の存在でした。今回、住宅ローンを組んで購入したのですが、同時に団体信用生命保険にも加入。この団体信用生命保険に加入したことによって、私に万が一のことがあった場合でも、家族に貴重な財産を残せますし、毎月の家賃収入も見込めるので、将来のことを考えても、この機会に購入に踏み切って本当によかったと思います。今は2部屋目を考えている所です。」
都内23区で投資用ワンルームマンション展開、壁面緑化エコロジーデザイン「ジェノヴィア」 株式会社グッドコムアセットの物件を検討・所有されている方へ
→ 物件価格は相場なのだろうか？
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→ 解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
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などなど、
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不動産会社に勤めていた、
おせっかい好きの佐藤が
あなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは絶対に言えない真実をお伝えします！