東京23区、中古ワンルームマンションを“フルリノベーション投資術”で展開リズム株式会社

東京23区、中古ワンルームマンションを“フルリノベーション投資術”で展開　リズム株式会社
- リズム株式会社の会社概要
- リズム株式会社の主な事業内容
リズム株式会社の特徴
- 特徴① リズム株式会社の営業手法について
- 特徴② リズム株式会社のセミナーは評判が良好
リズム株式会社で不動産投資を行う投資家の口コミ情報
東京23区、中古ワンルームマンションを“フルリノベーション投資術”で展開　リズム株式会社の物件を検討・所有されている方へ

東京23区、中古ワンルームマンションを“フルリノベーション投資術”で展開　リズム株式会社

リズム株式会社は、東京23区の中古ワンルームマンション投資やリノベーション投資などを手がける不動産投資会社です。またその最大特長は徹底した“フルリノベーション投資術”にあり、稼働率は97％を超えるそうです（入居率：97.29％＝2021年2月末時点）。
“フルリノベーション投資術”による素材感の本物・良質志向で、リズム物件の資産価値は長期にわたってバリューアップされます。リノベの際のスケルトン状態でのインスペクションサービスで、建物を診断・施工するロングライフリノベーションも実現します。リズム全物件を掲載する公式サイトのウェイティング機能には、入居待ちのファンが累計1万人超も登録しているといいます。

リズム株式会社の会社概要

設立　2005年12月

〒150-0031 東京都渋谷区桜丘町13-3
TEL:03-5458-7001（代）　FAX:03-5458-7011

資本金　1億円

代表者　代表取締役　齋藤信勝

免許番号　地建物取引業免許　国土交通省大臣(2) 第8398号
　　　　　二級建築士事務所　東京都知事登録　第14171号
　　　　　賃貸住宅管理業者　国土交通省大臣(2) 第1196号
　　　　　古物商許可：東京公安委員会第303311605388号
　　　　　一般建設業東京都知事　許可（般-30）第150023号

事業内容
国内外の不動産の売買、賃貸、管理及びその仲介並びに保有、運用/建築物の空間、室内外空間の装飾の企画設計及びデザイン
不動産、資産運用のコンサルティング業務/建築・インテリア・土木・都市計画等の企画、設計、監理及びコンサルティング業務
不動産の管理運営（プロパティーマネジメント）/建築工事請負業並びに設計及び管理業務
生命保険の代理業/家具、衣服、雑貨の販売及び通販運営
店舗及び飲食店の経営、企画、管理、販売及びそれらに関するコンサルティング業務

所属加盟団体
公益社団法人　全日本不動産協会/公益社団法人　不動産保証協会/公益財団法人　東日本不動産流通機構/一般社団法人リノベーション協議会/公益財団法人日本賃貸住宅管理協会

グループ会社
＜Brand Design Lab＞東京都渋谷区/＜沖縄支社＞沖縄県浦添市

リズム株式会社の主な事業内容

リズム株式会社は、マンション投資を行う際の大きなリスクファクターの1つ、空室リスクを抑制して長期安定の不動産運用を行うには、入居者様から物件の持つ“住まい”の価値が選ばれ続けることが重要と捉えます。リズムでは、中古ワンルームマンションのフルリノベーションによるマーケティング戦略により、業界最高レベルの入居率と家賃収入を安定させる長期・安定的な高い稼働率を実現します。素材レベルからの本物志向による独自の“フルリノベーション投資術”で、家賃下落や空室への不安なく、安心してリズム物件をご所有いただける仕組みを築いています。

リズムの物件は東京23区の中古ワンルームマンションが対象です。物件については資産価値を客観的に捉えるためのWebクローラー技術を使った物件情報自動取得、データベース保管により2008年から蓄積してきている1億件以上のデータを利用、物件基本性能をスコア化しています。
（1）駅チカ
物件からアクセス可能な駅の市場価値（乗降客や人口分布、商店街等）
（2）希少性
物件の希少性を需給バランスから算出（築年、面積、距離別の需給件数や空室割合）
（3）居住性
設備の充実度合い等の居住性能、施工性能および管理体制による居住信頼度合いを分析（100項目以上をチェック）
（4）継続性
将来にわたり資産価値を維持できるかを分析（管理会社の実績、修繕計画や履歴）
（5）収益性
収益維持能力を分析（相場賃料や賃料の下落率を換算）
このマーケット分析、統計資料を分析した市場評価資料などを元に、50年先まで見通す長期シミュレーションを見ながら選りすぐりの物件を紹介することができるといいます。

リズムは不動産分析専用のAIシステム「Gate.」も導入しています。自社で蓄積しているビッグデータ分析と「Gate.」を活用して、物件個々に無料の「DDレポート（デューデリジェンス）」を提供して、失敗しない物件選びを厳選のうえで推奨できる体制だそうです。

リズムでは入居者様の「住みたい」ニーズを育てる、世界各国のライフスタイルや個性・趣味（キッチン充実、本棚など収納力強化ほか）にこだわった全34のシリーズ展開しています。豊富なデザイナーズ・リノベーション賃貸が入居者様の支持を集めて高入居率を実現しています。
物件情報はタグ付けされているため「駅チカ」、「2面採光」、「都会派キャビン」、「収納たっぷり」などの目的の部屋探しにも対応しています。

同社のコミュニティサイト「REISMサンカク」に掲載された2021年2月時点の管理実績は以下のとおりです。
[オーナー数：1,443]、[管理戸数：2,653]、[自社保有戸数：119]、[委託管理戸数：2,467]、[借上戸数：64]、[入居率：97.29%（98.49%）]、[賃貸申込数：57（59）]、[賃貸成約数：64（31）]、[退去件数：51 (42）]
※（　）内は2020年2月実績
春の繁忙期を迎えたことで、これまでコロナ感染症懸念で滞留していた移動が復活しつつあり、申込件数・成約件数ともコロナ禍の昨春実績を超えて伸びてきています。

リズム株式会社の特徴

一般的に、中古マンションは「多額の頭金が必要・ローン年数が短い」傾向にあるとされています。しかし同社では、良質な物件選定や販売姿勢、デザイン性の高いリノベーションやインスペクション（住宅診断）への取り組み・実績が金融機関から高く評価されており、業界内でも特に有利な条件での融資獲得が可能になっているといいます。
※【融資条件例】自己資金0円～／最長ローン45年／金利1％台等
有利な融資条件に加えて、リズムの物件は9割以上が2800万円以下と取得しやすい価格帯の中古マンションであることも不動産投資初心者の方には安心材料になります。

不動産を賃貸する投資には「滞納」、「空室」、「修繕」の3つのリスクがあります。リズムでは3つのリスクを回避するサービスと仕組みを揃え、オーナー様の資産運用をサポートしています。
賃貸管理代行システムや借上システム、設備保証などのプロパティマネジメントサービスの用意はもちろん、公式サイトで募る“ウェイティング機能”の入居待ち行列で空室ゼロを目指すマーケティング戦略は、同社独自の取り組みです。
同社の公式サイトのひとつに、全ブランドの部屋の物件情報を掲載しており、入居中の方の退去が決まったらお知らせするウェイティング機能を設置しています。
（ウェイティング機能は、入居待ち登録者の方に「退去1ヶ月前」、「退去時」、「募集開始時」と3通の通知を発信する仕組みです）
累計の入居待ち人数は20年4月時点1万2332人、人気の部屋には入居待ち50人以上の登録があるなど、待ってでも住みたい部屋になっているため、空室をつくらない好サイクルを生み出します。

入居者様への決定に向けてもスピーディーな体制で、内装発注から原則7日間で内装工事を完了しているといいます。内覧のご要望にすばやく対応して、1日でも早く家賃が発生するよう努めています。また、賃貸契約書にて、クロスやクリーニング費など工事単価も明記し、透明性を高めています。

リズム独自の“フルリノベーション投資術”の展開のなか、ライフスタイル、趣味・個性・志向などにこだわったリノベ「住まい」の所有と居住を提供するなか、リズムのファンを生み出していく試みにも取り組んでいます。
Webマガジン「REISM Style」は国内外のレポーターが、街、住まい、インテリアなど“住”に関わる記事・コラムを寄稿します。
入居者様・オーナー様・リズムファンが集うコミュニケーションサイト「REISM　サンカク」では、入居者様交流パーティーなどを企画、参加の方にポイント付与するなどリズム物件の魅力を深める活動を継続しています。
また東京・渋谷に設置の「REISM STAND」は、リズムのリノベーション部屋を再現した空間でカフェ＆ダイニングを味わうことができます。
オンラインストアの｢REISM　SELECT」ではリズムのリノベルームに似合うインテリア・雑貨類を通信販売しています。

こうして振り返ると、リズムが行っている“フルリノベーション投資術”の物件バリューアップの先にあるのは、“住まい”を核とした東京ライフスタイルのプラットフォーム的存在になることを目指しているのかもしれません。ライフスタイルや趣味・個性、“住まい”の核心にリズムが位置付けられるような物件を、リノベで刷新・書き換えて、入居者様・オーナー様・リズムファンの3者の意識にリズムの活動を書き込んでしまう深層からの訴求を多面的に展開しているようにも受け止められます。

特徴① リズム株式会社の営業手法について

リズムは2013年に現社名に変更する前、（株）リヴァックスという社名で中古不動産の事業を行っており、以前は、不動産投資でお金が儲かるという内容を伝える「リヴァックスから迷惑電話がかかってきたことがある」という内容がヤフー知恵袋に掲載されていたそうです。
現在はリズムの迷惑電話、強引な勧誘などの営業についての投稿を見つけることはありませんでした。

リズムの物件を実際に購入されたオーナー様からの口コミでは、「最初は女性の方でキャリアは浅いながら親身に対応していただき一緒に勉強、成長できたかなという印象です。退職での担当変更も滞りなく、後任の担当(男性)も30代で清潔感があり好青年という印象です。こちらの質問にもレスポンス早く対応いただき、助かっています。
人脈を広げていきたいという私の思いを汲んで、サポートなどもオーナー懇親会含めて場を設けていただき大変喜んでいます。
部屋の価値を上げる、下げないというベクトルは会社の方針とブレておらず頼もしく、将来のリスクに備えて一緒に策を考えていきたいと思います。」とあり、好感視をされていることがわかります。

女性オーナー様からの口コミでも、「担当営業の方は、清潔感があって印象がよかったです。前もって会社の取り組み内容・他社との差別化要因をメールで送ってくださり、面談時も不動産のリスクとおすすめの理由を私の理解度に合わせてご説明いただけました。こちらの質問以上に、リスク要因など説明していただけ不動産投資に係る知識についても十分、Ｗebで提案物件を加えたライフシミュレーションを作成してもらい、物件を運用した場合の収支と家計への影響が非常にわかりやすかったです。」と満足度が高かったとされます。

こうしたオーナー様を物件購入に導く仕掛けとして、参加者様から好評の声が多数のセミナーや、同社の「REISM」公式サイト、REISM RENOVATION「リノベ　for me」、東京のリノベーション・デザイナーズ賃貸「REISM」などホームページからの集客・セミナー訴求、自社が監修した無料e-BOOK「未来の収益力に差がつく、新時代のマンション経営」、「35歳までに知っておきたい不動産投資」、「資産形成で成功したい人に知ってほしい魔法の考え方」、また書籍の東京1Rマンションオーナー必読！「リノベーション投資入門」、成功する投資家は分析力が違う「なぜ決断力のある人ほど不動産投資に失敗するのか」、都心部の中古ワンルームを狙え！『「リノベーション」式不動産投資の超バイブル』、不動産投資はリノベーション物件にしなさい！「入居者20人待ちのワンルーム経営」など合計9冊の書籍からの反響営業がメインになっています。

特徴② リズム株式会社のセミナーは評判が良好

好評で集客力十分の同社セミナーの4月プログラムは以下のとおりです。各プログラムともオンラインと来場型（会場：リズムセミナールーム）を選ぶことができます。

[セミナー]
2021年4月3日（土）　14：00～15：00　「運用資産8億円・50戸購入の現役オーナーが語る！資産の増やし方体験談《渋谷会場》」
講師：ベテラン大家・広瀬氏（2010年から不動産運用を開始し、50戸の区分マンションを実際に所有・運用する）
内容：一級建築士、宅地建物取引士としての知識と経験を活かした、リスクを抑えながら資産を増やしていくベスト手法。
＊会社員でもできる「資産の増やし方」
＊決して妥協してはいけない、「物件えらび」のポイント
＊あなたにとって最も有益となる金融機関の融資利用法

上記の「オープンスクール」の他プログラムには、「どんな時も選ばれる物件が成功する！入居待ち行列1万人の空室ゼロ戦略」、「ポイントは3つだけ！初心者のための不動産投資セミナー」、「50歳から始める資産2,000万円上乗せ術」、「今から始めるたったの2時間が将来のための資産運用に」、「投資のプロが教える儲かる物件決めの一手! ～利益が出せる不動産投資法～」、「コロナ不況で今後の不動産市況はどうなる？」があります。4月以降のプログラムに反映されると思われます。

※ベーシックセミナー
2021年4月11日（日）　10：00～11：00　「入居者に選ばれる秘訣はリノベーション！　はじめてでもできる不動産投資セミナー《渋谷会場》」
講師：巻口成憲氏（リーウェイズ株式会社代表取締役、経営コンサルタント、REISM Investment Inc.米国法人の代表取締役。宅地建物取引士。公認不動産コンサルティングマスター。CCIM（全米不動産投資顧問資格）。FP技能士2級・AFP。）
内容：第1部：不動産投資物件の見極め方、第2部：不動産経営戦略とは何か？

2021年4月17日（土）　10：00～11：30　「運用歴18年超の元サラリーマン投資家が実例を語る！基礎から学ぶ不動産投資セミナー《渋谷会場》」
講師：寺内直哉氏（Amazon不動産投資ランキング1位獲得書籍「リノベーション投資入門」著者。ァイナンシャルプランナー1級／公認不動産コンサルティングマスター／宅地建物取引士）
内容：東京1Rマンション収支シミュレーション/押さえておきたい重要ポイント(災害リスク、耐用年数、借入活用)/リズム株式会社のできること/個別相談（ご希望の方）
※個別相談ご参加で書籍（講師の著書：「リノベーション投資入門」）をプレゼント！

2021年4月24日（土）　10：00～11：00　「入居者に選ばれる秘訣はリノベーション！　はじめてでもできる不動産投資セミナー《渋谷会場》」
4月11日プログラムと同じベーシックセミナーの開催です。

セミナーのほか「無料相談・未公開物件紹介」も希望日時を記入して申し込みできます（オンラインとアドバイザーとの対面型いずれか選択可能）。
不動産投資に関する様々なご質問に、マンツーマンでお答えする個別ご相談になります。来社や出張相談だけでなく、気軽に「オンライン相談」というスタイルも選べます。
運用期間、規模、ご予算等、さまざまな投資バリエーションについてシミュレーションを行いながら、お客様それぞれの状況にあわせてカスタム提案を行います。

セミナーや無料相談の口コミについて見てみました。
30代/男性/会社員
「リズムさんが何度も開催している初心者向けセミナー（ベーシックセミナーのこと）は、非常にオススメです。初心者は勿論ですが、他の業者から物件を購入している方であっても一度は参加しておくべきだと思います。
どうしてワンルームマンション投資が資産運用方法として優れていると言えるのかが、世界規模での動きからデータを示しながら詳細に説明してくださいます。
よく言われるオリンピック後の東京及び日本の地価がどうなるのか、東京23区がどれだけ投資に向いていると言えるのかから始まり、不動産投資を実際に行う上で物件を探す際に必要なことや、不動産運用効果を最大限にするためにはどうしたらいいのかなどが分かります。
リズムさんが薦めるリノベーション物件という選択肢が、なぜ不動産運用効果を上げてくれるのかを知り、築古だから投資には向かないという先入観を払拭できることと思います。」

30代/女性/会社員（2019年7月の口コミ投稿です）
「土曜日に開催された無料セミナーに参加。参加者は50～60名程度で20代から50～60代まで年齢幅は広かった印象。内容は経済循環の中でどこで不動産投資を開始すべきかなど参考になる部分が多かった。」

「ワンルームマンションに強みを持っている会社。中古の売主物件は立地が良い分割高な印象だった。売却時の資産価値を考えればそれなりに妥当かもしれない。1番の強みはそれなりに築年数の古い物件のリノベーションを行なったもので、古さが付加価値となるようなリノベーションを行なってある点。若干の割高感は否めなかったものの、築年数25年以上の物件にリノベを施し、インスペクションを実施することにより某銀行の36年融資を受けられる等面白いと思った。
初回接触はセミナーだったが、そこで紹介された物件についての分析レポートは購入後の受領だったため、検討段階で提示頂ければさらに好感度は高かった。レポート内容は、立地や人口動態、建物管理等様々な角度から物件を分析したものであり有用。」

リズム株式会社で不動産投資を行う投資家の口コミ情報

リズム物件のオーナー様の口コミには以下のような投稿が挙がっています。リノベーションが資産価値を高めている印象を挙げている点で、安心感を持ちながら投資運用されていることが伝わってきます。

60代/男性/不動産投資専業
「この会社は東京23区のワンルームマンションに特化しており、いくつか提案を受けて実際に物件を確認しましたが、資産価値の下落リスクを抑えるための立地選びや、物件の設備などはきちんとしており問題のない印象です。
そもそも自社の仕入れ条件を厳しくしており、プラス少々古い物件はリノベーションで逆に物件価値を向上させて融資期間の延長、家賃UPに貢献、借り主への訴求力もありますので安心感があります。
購入を検討していたときにも、物件のメリットだけでなく、将来的にデメリットになる可能性がある事項をきちんと説明してくれたので、納得して進めることができました。」

「不動産投資の大きなリスクの一つである空室リスクも、一度だけ3ヵ月間空きましたが、その他は全て1ヵ月以内に埋まりました。家賃下落もなく、まめに連絡をいただき不安感なく進められました。
入居後のトラブルもなく、現状回復費用含めて迅速・丁寧な対応をしていただいているので安心して任せております。
総じて賃貸管理には特に問題なく、入居付けもスムーズに対応してもらっています。
担当者にはご自身の担当が増えるなか、変わらずスピード感を持って対応いただいておりますので、ありがたいと思います。
やはり仕入れ条件が厳しいので物件価値が下がらないのだと思います。」

30代/女性/会社員
「リノベーションのお陰でそれなりの家賃で入居が付いている。購入をしたのは昨年なのでまだ長期に渡る入居率の情報は持ち合わせていない。賃貸管理契約をリズムと締結して、最初の2ヵ月は入居者の有無に関わらず家賃保証される。その保証のためか、賃料はもう少し高くても良いのでは？という金額設定の印象。2ヵ月の保証をつけなければ、設定家賃は変更可能とのこと。
また募集をリノベーションを売りにするような宣伝が出来る仲介会社や通常の仲介会社に加え自分たちでも行なっているため、出来るだけ自分のところで入居者を見つけたいというインセンティブが働いたからなのか、当初の入居者が決まるまで思ったより気持ち時間がかかった印象。とは言っても1ヵ月程度で決まったのでそこまでの影響はなかった。」

60代/男性/不動産投資専業
「老後にむけた安定収益の確保を目的に、区分マンションを購入しました。最寄り駅まで等の立地条件もさることながらリズム独自の空室対策、部屋の価値向上へのリテラシーが高く今のところ安定的に入居者がついており、収益性・入居率ともに問題ありません。退去が発生してもすぐに次の借り手がつくので安心しています。
購入からもうすぐ5年経過しますが、目立つような劣化は現状見受けられず、借り手からも評判が良いため、仮に売却した場合にも損をすることがなさそうで安心しています。
今のところ特に不満はないので、あとはキャッシュフロー改善を目指しています。」