東京23区、優良物件。中古ワンルームマンション投資に特化　株式会社日本財託の口コミ情報

2021/3/31 口コミ, 新宿区, 東京都

東京23区、優良物件。中古ワンルームマンション投資に特化　株式会社日本財託
- 株式会社日本財託の会社概要
- 株式会社日本財託の主な事業内容
株式会社日本財託の特徴
- 特徴① 株式会社日本財託の営業手法について
- 特徴② 株式会社日本財託のセミナー評判は好評です
株式会社日本財託で不動産投資を行う投資家の口コミ情報
東京23区、優良物件。中古ワンルームマンション投資に特化　株式会社日本財託の物件を検討・所有されている方へ

東京23区、優良物件。中古ワンルームマンション投資に特化　株式会社日本財託

株式会社日本財託は、満室経営を目指して東京23区の優良物件に限定した中古ワンルームマンションの販売・管理、オーナー様サポートにグループ総力をあげて取り組んでいます。
設立から31年目、中古ワンルームマンション投資に特化する同社グループの指標実績が何より雄弁に、グループ概要を表しています。
物件オーナー数：8478人。管理戸数：2万3651戸。全体入居率：99.09％。販売分入居率99.47％（1万4200戸）。※数値は2021年2月末時点データ。同社物件オーナー様のなかには「国内不動産管理会社No.1」の見方をする方もいるほどです。

株式会社日本財託の会社概要

設立　1990年10月

〒160-0023　東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル9F・10F・13F
TEL:03-3347-2411　FAX:03-3347-2410　問い合わせダイヤル0120-411-040

資本金　8000万円

代表者　代表取締役　重吉勉

免許番号　宅地建物取引業東京都知事（1）第101570号

事業内容
不動産の売買・仲介/賃貸管理・建物管理・賃貸仲介

所属加盟団体
社団法人　東京都宅地建物取引業協会/社団法人　全国住宅産業協会/社団法人　新経済連盟/社団法人　コンピュータソフトウェア協会

グループ会社
株式会社日本財託管理サービス/株式会社BeansTrust賃貸保証

グループ社員数
日本財託117名/日本財託管理サービス124名

グループ全体の資格保有者
宅地建物取引士141名/賃貸不動産経営管理士74名/ＣＰＭ（米国不動産経営管理士）10名/一級建築士1名/二級建築士1名/公認不動産コンサルティングマスター2名/マンション管理士3名/管理業務主任者15名/FP1級1名/FP2級40名/AFP5名/住宅ローンアドバイザー18名/上級相続支援コンサルタント1名/相続診断士1名/一級建築施工管理技師2名/二級建築施工管理技師1名/第二種電気工事士2名/コンクリート技士1名/生命保険募集人35名/損害保険募集人57名　（2021年2月末現在）

株式会社日本財託の主な事業内容

株式会社日本財託は、満室経営を目指して妥協を許さず、入居率向上への強い「こだわり」をもつ中古マンションの売買・仲介/賃貸管理・建物管理・賃貸仲介を行う老舗不動産グループです。

東京23区の優良物件に限定した中古ワンルームマンションの販売・管理、オーナー様サポートを行うビジネスモデルについても、豊富なデータの解析から抽出したスタイルであることを理詰めで解説します。
「なぜ東京か？」→　首都圏は今後も多くの若者・外国人が集まり人口が増加、人口減少が進む2030年以降も「東京」だけはマンション経営が維持できると見ています。
「なぜ中古か？」→　中古物件は新築の7割以下の価格で購入可能、初期費用は50万円程度でも始められます。家賃は安定しているため実質利回り4％程度が期待できます。
「なぜワンルームか？」→　ワンルームタイプ物件はファミリータイプ物件より、物件価格、リフォーム費用、空室期間など全ての面において優れると見ています。

こうした建物・設備のハードウェアの要因と同様、日本財託グループでは管理会社によって入居率は大きく変わるとの観点から、退去から1ヵ月経過物件のみ空室扱いのケースがあるなかでも、入居率算出の条件を「空室は、入居者が退去し内装工事が終わった段階から」と厳しい条件に自らを縛り、2021年2月の全体入居率99.09％の高入居率を誇っています。同社が販売を担った中古ワンルームの入居率（販売分入居率）になると99.47％とさらに高い入居率を実現しています。

同社が扱う物件の特長には7つのポイントが挙げられます。
[仲介手数料不要]→　仲介で物件を購入した場合、通常1000万円の物件で、約40万円の仲介手数料がかかりますが、同社が売主として物件を紹介するので仲介手数料が不要になります。
[空室保証制度]→　同社販売分の物件は空室になった場合も一定額の家賃を保証します。購入から5年間有効の保証であり、ローン返済を家賃収入から支払われるオーナー様も安心です。
[滞納保障制度]→　入居者様が家賃を滞納しても、同社が滞納の発生月から賃料を100％保証します。空室保証制度とともに、長期的な安定収入を見込めます。
[管理費用が格安]→　[空室保証]、[滞納保障]に加えて、家賃集金、入居者対応、退去精算などあらゆる賃貸管理業務全てを含む管理費が月額3000円(税別)です。
[新耐震法の建物]→　新耐震法の基準を満たす物件のみを仕入れ、販売しているため地震による倒壊リスクは低いといえます。新耐震法は昭和56年に施行され、阪神大震災や東日本大震災でも、新耐震のRC造・SRC造の分譲ワンルームの倒壊は1棟もありませんでした。
[2つの価格帯]→　同社では800万円～1000万円のバブル期物件と、1200万円～1700万円の築浅物件、2タイプの物件を推奨しています。高利回りのバブル期と、長期的な収入が見込める築浅から、オーナー様の投資目的にふさわしい物件を紹介しています。
[低金利のローン]→　金融機関との提携ローンを用意して、オーナー様に合ったローンを紹介することに努めています。少額の自己資金から低金利・長期借入が実現するようにしています。

株式会社日本財託の特徴

同社グループについて、中古ワンルームマンション投資に特化して中古物件の入居率99％以上を実現していることは、[空室保証]、[滞納保障]を設けることができる物件への自信、賃貸管理を長年続けてきたビッグデータの蓄積などの裏打ちがあってからこそ、と高い評判があります。

同社の賃貸管理は、たとえば入居者様の退去から約1ヵ月で空室を解消する迅速な客づけ力があるそうです。
具体的には、物件を広く見せる写真撮影を実施する、内装工事を退去から7日以内に完了する「内装7日以内完了ルール」の堅持（内装工事専門チームの存在）により、即入居可能な状態で見学機会を増やす、空室物件の地場エリアの賃貸仲介会社に直接訪問で物件紹介を働きかけることに加えて、独自の仲介会社向けの物件紹介ページを開設して都内・横浜・川崎の募集エリア外の賃貸仲介会社5000社でも募集実施を行い、約30～35％は通常の募集エリア外での成約を獲得しているそうです。
他の賃貸仲介会社が同社グループの空室物件の客づけに注力するのは、上記の独自の最新物件情報の配信システムに加えて、ポイント制度（商品券獲得）を設けており賃貸仲介会社のインセンティブにしていることでも加速させているといいます。
「一日でも早く空室を埋め、一日分でも多く日割り賃料をオーナー様にお届けすること」を同社グループは最優先課題にしているので、空室物件の客づけについては身銭を切ってでも推進させるスタンスであるそうです。

こうした注力によって大手ポータルサイト実績（文京区の例）では退去から入居者様決定までの空室期間が平均40日のところ、同社グループの空室期間は27.1日（東京23区の例）に短縮できています。

空室対応（客づけ）ひとつについても専属チーム体制を含む細かいノウハウを構築している同社グループだけに、賃貸入居者様からのクレームや漏水、エアコンの故障、そして家賃滞納など、賃貸管理につきもののトラブル対応についても、各業務に精通した専門チームがオーナー様をわずらわせることなく的確・迅速に対応し問題を解決しています。
また、オーナー様からのメール・電話でのお問合せも原則当日のうちに対応して、入居者様、オーナー様双方から信頼されるパートナーになることに尽力しています。

特徴① 株式会社日本財託の営業手法について

株式会社日本財託では、公式サイトの電話問い合わせ欄に添えて「当社はしつこい電話・強引な勧誘は一切行っておりません。安心してお問い合わせください。」と記載しています。
同社が掲げる「お客様との5つの約束」の第1番の約束が「強引な営業、しつこい電話セールスは一切いたしません。」となります。
約束2は、お客様のご要望をよく聞く。約束3は、コンプライアンス遵守、説明責任を全うする。約束4は、安定収益を見込める物件だけを紹介。約束5は、ご家族に反対がある場合、購入をすすめない、というポリシーです。

日本財託の会社ロゴマークは、「まめマーク」が採用されています。代表取締役の重吉勉社長が同社を設立したのが1990年、バブルが崩壊した年で、「コツコツが勝つコツ」として地道に愚直に会社を成長させて、派手さがない中古物件、賃貸管理のプロパティマネジメントに注力するなかで長期に安定成長を築いています。
重吉社長がブラック企業・強引な営業で悪評高かった不動産会社のご出身という反動なのか、営業活動においても強引を排して顧客からの信頼を得ることを第一義に掲げてきました。
また女性社員の割合が少ない以前の不動産業界のなかでも、日本財託では女性の割合が4割超と多いとされ、現在も女性社員の声で「働くママさんには優しい会社で、誰かしら常に産休・育休を取っており、復職後も時短勤務ができ、利用している社員が多い。そして、ママさんなのに頑張っていることが評価される。」といいます。

同社グループでは強引な営業活動をしなくても、人気の高いセミナー実績（20年10月時点で累計2万4000人が参加）から顧客を誘導・獲得できています。

特徴② 株式会社日本財託のセミナー評判は好評です

現在の同社のセミナー、相談会、書籍の紹介を公式サイトから確認してみました。

[セミナー]
2021年4月4日（日）、同4月18日（日）　13：00～14：30　「倍速投資で資産を増やす！月額家賃20万円を実現する堅実マンション投資術」
講師：中嶋勝重（日本財託　シニアマネージャー。資格：宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士、NPO法人相続アドバイザー協議会認定会員）
会場：日本財託本社（新宿サンエービル13F）　オンラインセミナー聴講も可能

また記事作成時点でセミナー開催が終了していた直近のセミナー開催には以下がありました。
2021年3月29日（月）、30日（火）、31日（水）　10時～、13時～、19時～（各回1時間程度）　「アーリーリタイヤを実現するためのマンション投資手法」
講師：岩脇勇人（日本財託　コンサルタント。資格：宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、相続知識検定マスター）
講師：阿久津裕子（日本財託　コンサルタント。資格：宅地建物取引士、相続知識検定マスター）
会場：日本財託本社（新宿サンエービル9F）　オンラインセミナー聴講も可能

2021年3月28日（日）　10：00～11：30　「親子で考える家族信託セミナー」親が認知症になる前に知っておきたいお金の話
講師：横手彰太（日本財託　シニアマネージャー。家族信託コンサルタント。資格：宅地建物取引士）著書に「相続対策は、東京中古ワンルームと家族信託で考えよう」クロスメディア社、「親が認知症になる前に知っておきたいお金の話」ダイヤモンド社
この無料セミナーについては、10～20時の間の希望時間を申し込む【オンラインセミナー】（Zoomを使用）聴講を毎日開催中です。

[相談会]
ほぼ毎日開催！「マンション投資　無料相談会」10：00～20：00　対面（新宿サンエービル9F）またはオンライン　参加特典あり＝書籍「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」

「無料相談会」では不動産投資の収益の仕組みや、リスクをどのように考えるとよいかなど、不動産投資を始めるに当たっての基本を同社のコンサルタントに聞いたり、物件やローン審査の相談など具体的に話を進めたい要望にも対応でき、たとえばローン審査を希望の方には、過去3年分の源泉徴収票を用意して臨めば相談会の場で審査手続きを開始することも可能だそうです。

セミナー・相談会とも参加特典が用意されており、特典1【来場者限定】書籍プレゼント＝重吉代表取締役執筆の書籍をもれなくプレゼント。
特典2【全員対象】セミナー資料プレゼント＝セミナー後のアンケート回答した方全員に「ebook版資産が資産を生むマンション投資術」と「セミナーで使用したレジュメ」をプレゼント。
特典3【個別面談した方限定】選べる書籍プレゼント＝個別面談にお申し込み頂いた方のみ、講師著書や当社出版の書籍から1冊プレゼント。※オンラインで視聴した方も対象です。

[書籍]
同社グループ在籍者あるいは同社グループ物件のオーナー様が執筆したマンション投資関連の書籍も豊富なラインナップになっています。
その一部を紹介すると、『中古ワンルームは「東京23区」を買いなさい！』、『東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい』、『中古ワンルームマンションで収益を上げる！』以上重吉社長執筆（かんき出版）。
『サラリーマンを辞めたくなったら読む不動産投資の本』著者：台場史貞（秀和システム）、『幸せになるサラリーマン家庭の不動産投資「未来収入実践」ノート』著者：宮内ふみとその夫（アールズ出版）などがあります。公式サイトの「セミナー・相談会・書籍」の欄には全てが掲載されています。

30代/男性/会社勤務
「セミナーに関してはしっかりと不動産投資におけるリスクも説明される。いいことばかりの説明で終わらないので信用がおけるような感じがする。
無理矢理で強引な営業もないので、しつこくされることもない。
女性のスタッフもいてセミナー会場はクリーンなイメージがする。
定期的に開催されるが、その都度参加される人が多いと聞くので、それだけ需要や会社としての信頼も高いものだとうかがえる。
会社に伺った際の受け答えもしっかりしていて、社内の整理整頓もちゃんとしていた。
オーナー同士によるイベントも企画されているのが良い。」

営業ポリシーにしつこい電話・強引な勧誘を一切行なわいことを謡って、顧客との信頼関係を優先するためセミナー参加も安心して申し込めるとの口コミが多数になっています。

株式会社日本財託で不動産投資を行う投資家の口コミ情報

日本財託のオーナー様の口コミには以下のような投稿が挙がっています。管理がしっかりしているためか、ネガティブな口コミがないという印象です。

40代/男性/東京都在住
「日本財託に任せる前の賃貸管理会社は、担当者1人で管理業務を行う体制でした。
ところが、その担当者の対応力が今ひとつ。月日が経つにつれて、空室が目立つようになりました。入居者が決まらないから家賃を下げてくれとも、依頼され、泣く泣く家賃を下げました。家賃収入がだんだん少なくなり、さらに将来が不安になっていきました。
そんな時に、お付き合いのある不動産会社の方から紹介されたのが、日本財託です。
日本財託に管理を切り替えた時点では、およそ半年も空室が埋まらない部屋が2つ、2ヵ月空室の部屋が1つありましたが、募集開始からわずか3週間で満室になったのです。」

60代/男性/会社経営
「基本的に所有物件の販売であり、物件の品質についての情報は、不明朗なこともなく安心できると思う。相場よりやや高いかなと感じるところもあるが、基本的には、瑕疵担保、空室対策、修繕対応など問題がないので、そのためのコストと思っている。いわゆるユニットバスの物件も、バス・トイレ別の物件も、幅広く紹介できているように思う。その意味では、選択の幅は広い。」

「入退去時のクリーニング、修繕クレームへの対応などはスムーズで特に問題はない。また、退去時には、速やかに募集をかけてもらって、空室期間が長いというようなことはなかった。賃料改定（上げる）については、相場や可能性などの説明をもらえるといい。今までと同じ賃料で募集をかけますという事例が多く、チャレンジしましょうということはなかったと記憶している。また、賃料と共益費の戦略的な組み合わせなどのアドバイスをもらえると助かる。収益性については、長期保有と、直近のものでは異なるものの、全体の加重平均では、バランスがとれているのではないかと思う。」

30代/男性/会社経営
「年数を区切った中古のワンルームマンションに絞った購入可能な物件のリストが毎週送られてきましたが、ある程度スクリーニングされている状態の物件がリスト化されていることもあり、どの物件でもある程度は収益が見込めるものだと感じました。」

「元々収益性はそれほど高くない想定で、フルローンであることもあり、収支はトントン、税金など含めると多少の赤字が出る可能性もある想定でしたが、実際も想定の通りで推移しています。賃貸人の変更に伴う内装替えなどがあると収益性は悪化してしまいますが、ある程度見越した通りではあります。
入居率については、想定より早く退去してしまった方がいて、内装替え含めて1～2ヵ月の空室がある時期がありました。アドバイスの通り、当初賃料をあげて募集をかけたのですが、なかなか決まらず、元の賃料に戻してしばらくしてから決まりました。」

「特にこまめに連絡などがくるわけではないのですが、確定申告の方法のセミナーなどもやっているようで、しっかりケアはされている印象ではあります。管理についても、オーナー側で対応が必要な事項は特に発生しておらず、ある程度問題なく処理していただいているのではとは感じています。入居率も高く、入居率を高めるコツやよりよい管理の方法などの情報提供も多く、工夫をされている印象はあります。」

このほか日本財託の公式サイトに「事例紹介・オーナー様の声」に全717話ものインタビューを編集した内容のオーナー様談話があり、最新の掲載は21年3月25日になっています。最新の中古マンション投資の事情も体感できそうです。
また主要な内容ごとに「老後の年金をつくる」、「資金の効果的運用」、「充実した管理システム」など6分類からオーナー様の談話に目を通すことができるので、たとえばローンを組んでの物件取得に関心があるときは「資金の効果的運用」の事例紹介から参照するなど実践的な体験談から学ぶことができる貴重な情報源にもなっています。