数ある投資のなかで「不動産投資」ならではのメリットにはどんなものがあるでしょう。土地、建物といった実物資産が手元に入る、金融資産にはない魅力などがあります。逆にデメリット＝どんなリスクを内在しているかも点検してみます。
私、佐藤がここで不動産投資に関わる企業の口コミ記事を書かせてもらうなかで、好意的だったり否定的だったりの評判・印象＝ポジティブだったり、ネガティブと遠ざけたりの見方の違いをもたらす一要因に、対象をある程度わかる、理解できる、知っているという要素の有無も大きいように感じています。
誤解から「投資」は“怖いもの”とリスク視を決め込んで、まったく聞く耳持たずで敬遠しつづけるのはチャンスロスにもなり、もったいないことと思います。
良い面とリスクが潜む側面を、大まかでも全貌をわかろうとすると、ちゃんと見えてくるものがあるのじゃないかと考えました。
ちょうど自分の目についた「投資」に関するビジネスパーソン1万人アンケート（2020年10月実施）の回答結果が、ポジティブ/リスク/ネガティブのイメージに対する先入観をひっくり返してくれたもので、それを手掛かりに不動産投資全般に対するメリットやデメリットを再考してみようと思いました。
目次
「不動産投資」は前向きと3人に1人がイメージしています
2010年から定期的にアンケート調査しているビジネスパーソン1万人アンケートでは、「投資」という言葉を聞いて感じるイメージを回答してもらっています。
設問では、投資のイメージとして「前向き」、「楽しい」、「儲け」、「明るい」、「リスク」、「ギャンブル」、「損失」、「怖い」の8つの選択肢から選んでもらいます。それを、前者4つの選択肢を「ポジティブ」な評価、「リスク」をはさんで後者3つを「ネガティブ」な評価として括り、「ポジティブ」、「リスク」、「ネガティブ」の3つでみています。
その結果、2010年の「ポジティブ」評価の比率22.8％が、2020年には34.8％へと12ポイントも高まっています。なかでも「前向き」イメージが設問のなかで唯一、毎年連続で比率を高めて、2010年の7.3％が2020年には15.1％と大きく回答数を増やしました。
3人に1人の方が「投資」は前向きに取り組むことができて、単にリスク視したり、ギャンブルや怖いと遠ざけるものではないというイメージ、好感方向でここまで10年間動いてきているということを示唆してくれます。
つまりこの10年間、「投資」という言葉はイメージアップを推し進めて、「投資」に対して人々の関心が高まってきていると考えられます。
「不動産投資」にはどんなものがある
では具体的に「投資」にはどんなものがあるでしょうか。
投資の種類、投資対象はさまざまあり、投資商品ごとにリスクやリターン、投資期間や目的など違いもさまざまあります。
私、佐藤がザッと大まかに調べただけでも、株式投資、個人向け国債、個人向け社債、投資信託、ETF（上場投資信託）、REIT（不動産投資信託）、iDeCo（個人型確定拠出年金）、不動産投資、仮想通貨、金、FX(外国為替取引)などなどが挙がります。預貯金だって立派な金融サービスで利息（インカムゲイン）がつきます。
でも一般論での投資対象は、株式や債券、投信、不動産、コモディティの金、外貨のFXなどで約60ぐらいもの投資商品があるようです。
対して「不動産投資」には、区分マンション投資、アパートなど一棟物件投資、戸建て投資、小口化商品、クラウドファンディング、Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）、駐車場投資、倉庫投資などがあります。
株式投資と「不動産投資」をくらべてみると……
不動産投資のメリット、デメリットへの言及の前に、もう少し多数の選択肢がある「投資」世界のなかの不動産投資のキャラクターというか、持ち味、存在感を考えてみたいと思います。
やっぱり比較軸があるとイメージしやすいように思い、株式投資を仮想ライバル役にしたてて、そのストロングポイント、一方で泣き処を探ってみました。
まず「投資」対象として取り組みやすさはどうでしょうか？
国内株式は銘柄数としては3767銘柄（トヨタ自動車とかソニーグループとか上場企業数の意味です）ぐらいで、新規上場があったり、逆に上場廃止企業があったり増減します。株式上場企業として社会的にも信任を得たエリート会社を、この産業は成長しそう、業績が伸びているなどの買い材料を手掛かりに証券会社に口座を開設して購入します。
親が株式投資を行っていた、会社の持株会制度を利用中、高校、大学に株式投資サークルがあったというような例外を除くと、身近で株式投資の始め方を手取り足取り教えてもらうことは期待薄で、独学、せいぜい会社の先輩・同僚の経験者にアドバイスをもらう程度ではないでしょうか。参入障壁は高めです。
これは不動産投資も同様じゃないでしょうか。
親や親せきの方がアパート経営の大家さんだったというようなレアケースでない限り、身近で不動産投資の始め方を直接アドバイスしてもらう期待は皆無でしょう。逆に勤務先の先輩・同僚が既存オーナー様だったと知れたら質問攻めしてみたくなるのではないでしょうか。
私、佐藤に面白いと感じられたデータ数値に、株式投資家人口推計、サラリーマン・OL大家さん人口推計があります。
国内の株式投資家人口推計は、マイナンバーを活用した正確なデータがまだ未発表であり、証券会社の口座数や上場企業の個人投資家の累計数などは実態を大きく上回っているため、日本証券業協会の個人投資家人口調査の1330万～2030万人の小さいほうの1330万人と想定、15歳以上の国内人口約1億1070万人であるので8.5人に1人が株式投資家となりそうです。
サラリーマン・OL大家さん人口推計は、男女合わせてのサラリーマン数は約5249万人、確定申告している不動産貸付副業者は約117万人なので、約45人に1人がサラリーマン・OL大家さんになります。サラリーマン・OL大家さんは比較的レアな存在だということがわかります。
身近な人から学ぶのは難しくても、株式投資、不動産投資とも入門書、体験談、セミナーなどは多数が書店、ネットの掲載情報からも知ることができ、「始めてみよう」「学んでみよう」と思い立ちさえすれば、参入障壁が高いと思っていたハードルもグッと下がります。
「不動産投資」のリスクとリターンは……
「投資」とはリスクを取ることで、大きなリターンを得ることと極論されています。
投資商品ごとにリスク特性や期待できるリターン率に差が出てくることは、例えばローリスク・ローリターンに銀行の預貯金が挙がり、逆にハイリスク・ハイリターンに株式投資が挙げられることで、想像していただけそうでしょうか。
銀行に預けた預貯金には元本保証があり、1金融機関につき1預金者あたり元本1000万円とその利息は保護対象になり、銀行が破綻して破産処理される場合も預金保険制度で貯金は保護されています。ただ利息は雀の涙でわずかなリターンに留まります（年0.001％）。
対して株式投資は、例えば21年6月1日の1営業日で7578ニチリョクの株価が前日終値231円→ストップ高（S高：値幅制限いっぱい）271円（前日比＋40円、上昇率＋17.3％）と連日の急騰劇（提携ニュースが起爆剤）で株価上昇するなど値動きが大きく、狙いが当たるとハイリターンの売却益（キャピタルゲイン）を得られます。ただ株式は当該企業が倒産したり、上場廃止で株式価値を失うと理屈の上では紙切れ＝ゼロ円に値下がりしてしまうリスク＝ハイリスクの側面があります。
倒産とかの極端なネガティブ事象でなくても、投資資金を投じる銘柄選びの不振がつづくとマイナス方向への値動きも大きくなるため損失が膨らむ傾向があります。一説に、株式投資を始めた投資家の1年後のサバイバル率は1割程度、資金の毀損が心理的負担になって株式投資を辞めてしまう人が大半だといいます。
不動産投資のリスク特性やリターン率はどうでしょうか。
不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンやローリスク・ミドルリターンというように位置付けられています。
不動産投資は、所有する不動産物件を入居したい方に賃貸するので賃料収入が得られます。家賃はいったん契約が決まれば、一定の賃料収入をオーナー様にもたらして、値動きなどの変化率も少なく安定的に収入が中～長期で積みあがります。
逆にリスク側面には何があるかというと、入居者様が決まらない空室リスク、入居者様はいても家賃滞納リスクなど収入が止まってしまう日常的な懸念、また設備の修繕リスク、火災や地震の災害リスクなども挙がります。
「不動産投資」は金融資産にない、実物資産という強みがある！
現金や預貯金、株式、投資信託などの金融資産に対して、不動産投資の物件（土地や建物）には実物、それ自体に資産価値があり不動産のほか貴金属（金・銀・プラチナ・ダイヤモンドなど）、コレクション（美術品・アンティークコイン・高級酒類など）は実物資産というグループにくくることができます。
その実物資産に投資するメリットには、金融危機などがあったときに急落・暴落する金融資産に反して、それ自体がもつ資産価値が価値の下落にブレーキをかけて資産価値が急落しにくいというメリットがあります。
例えば2008年9月に起きた「リーマンショック」時の金融資産の下落と実物資産の下落を振り返ってみます。
リーマンショックとは、アメリカの大手投資銀行であるリーマンブラザーズが破綻し、それを契機に広がった世界的な金融危機のことをいいます。リーマンブラザーズは、低所得者向けの住宅ローン（サブプライムローン）を証券化し販売していましたが、住宅バブルの崩壊とともに住宅ローンが焦げ付き、破綻に追い込まれました。
リーマンブラザーズの破綻は負債総額約6000億ドル（約64兆円）という空前の規模で、連鎖的に大手金融機関の経営危機を招き、世界的な金融危機に発展しました。
このリーマンショックにおいて、日経平均株価は危機発生から最安値までの下落率が約51％と半減することになりました。これは実にキツい下げです。
一方、不動産の価値はリーマンショックの影響を受け下落しましたが、国土交通省が発表している不動産価格指数によると、東京の不動産価格は概ね10％程度の下落率に留まりました。未曾有の金融危機のなかにあって下落率が1割程度で踏みとどまってくれているのは大健闘と評価できます。
こうした実物資産の金融危機に強いという特性、メリットを活かすため、資産ポートフォリオ（資産の組み合わせ、その比率）に不動産投資を組み入れておくと金融資産の急落・暴落のリスクをヘッジすること（危険性に対する防衛策＝危険性を予測してリスクを回避する対策を講じる）ができます。
「不動産投資」はインフレのリスクヘッジにもつながります
不動産投資はインフレにも強いのです。
不動産投資の実物資産としての強みのもう1点は、金融危機のような景況悪化時と違って、景気好況期に起こりやすいインフレ（インフレーション＝日用品やサービス価格が上昇する）のとき、実物資産のモノを持っていることでリスクヘッジができます。
インフレはお金の価値が下がり、相対的にモノの価値が上がることです（100円で買えた全く同じモノが、200円出さないと買えない物価上昇）。金融資産の価値が半減したことを意味しますよね。
インフレの気配が高まるなか、物価は上昇傾向なのにサラリーマン・OLの皆さんの給料が上がらなかったり、タイミングが遅いとき購買力低下などで景況は悪くないのに生活が厳しくなってしまうかもしれません（悪いインフレに落ち込もうとしている）。
このとき不動産投資で副業としての家賃収入を確保していたら、物価上昇とともに家賃（あるいは資産価値）も上昇して金融資産の目減りを補ってくれます。
コロナ不況でインフレなんて（？）ピンとこないと思われるかもしれませんが、その自粛生活の景況悪化に対抗する超緩和的金融政策を政府・日銀は遂行しています。コロナ禍が今後のワクチン接種の普及で後退していきafterコロナ＝新常態で、超緩和的金融政策とコロナ禍脱却の消費爆発が重なるとき、行き過ぎた景況沸騰でインフレーションに向かう可能性は高いと思います。
金融当局が経済の枠組みを統率していながら、これまで幾多のバブルが発生してきたことも忘れてはいけないと思うからです。
このインフレ場面でも金融資産の株式投資は、物価上昇のコスト負担増を製品価格やサービス価格に即座に転嫁できて企業業績が向上しているときは上昇期待が大きいのですが、バブルが弾けてしまったときはやはり急落・暴落リスクがつきまといます。
そのとき皆様の資産ポートフォリオに不動産投資が組み入れられていれば、切り札というか救世主というか、守護天使的な役割を実物資産のリスクヘッジ力＝真価が発揮されるはずです。
「不動産投資」はレバレッジを効かせる
株式投資の際、口座を開設した証券会社に信用取引口座を追加して委託保証金を差し入れるとレバレッジ取引ができるようになります。信用取引のルールは、概ね「取引する金額に対して、30％の金額を委託保証金として入れておく」ことが基本になります。例えば、300万円の取引をするには、その30％である90万円を委託保証金として入れておけば良いことになります。委託保証金の3倍強の取引をすることができる計算です。
現物取引では現金100万円までの株式しか買い付けはできません。信用取引では委託保証金100万円を差し入れておくと概ね300万円まで株式を買い建てすることができます。このとき買い付けた銘柄の株価が10％上昇したら、現物取引の儲けは10万円、信用取引の儲けは30万円と有利になります。これはレバレッジ（てこの原理）を効かせた取引で、借り入れを利用することで、自己資金のリターン(収益)を高める効果を得たことになります。
不動産投資でもこのレバレッジを効かせることができます。
不動産投資ローン（アパートローン）を使うことで他人資本（金融機関のお金）で投資が可能になるのです。しかも、事前にしっかりと収支のシミュレーションを行うことで、ある程度の収益予測を立てた上でローンを計画的に返済していけます。
レバレッジを効かせること（ローンの借り入れを資金活用する）で、自己資金に限りがあっても投資機会のロスなしに目的の収益物件を取得でき、自己資金100万円しか貯めていなかった場合もローンを使って2000万円の中古マンションを区分所有して部屋を賃貸に出すことができます。レバレッジを効かせる取引が不動産投資なら始められます。
「不動産投資」でレバレッジを効かせるローンに付与される団体信用生命保険を、生命保険がわりにできます
不動産投資にレバレッジを効かせて不動産投資ローン（アパートローン）を使うとき、団体信用生命保険に加入しなければ、ほとんどのケースで不動産投資ローンを組むことはできません。
ローンに付与された団体信用生命保険は、ローン契約者に万が一のことがあったとしても、家族に返済の負担を残さないようにする手段です。略して「団信」と呼ばれることが多いですね。保険料はローンの金利に含まれているのが一般的です。
団信はローン契約者が死亡したり、高度障害状態になったりしてローンの返済ができなくなった場合、保険金をローンの残債に充てる仕組みです（つまりローンを清算できちゃいます）。保険会社から金融機関に直接支払われるため、家族がローンの肩代わりをすることはなくなり、ローンを組んだ不動産が家族に残せるため安定収益を上げてくれている物件ならそのまま運用（賃貸）をつづけて家賃収入を得ることができます。家族が持ち続けたくないと思えば、売却して売却益（キャピタルゲイン）を得ることもできます。
この「団信」によるローン残債の清算＝生命保険代わりになること、ローンを組んだ不動産物件を家族に資産として残せる点など、まさに不動産投資の実物資産としてのメリットの最たるものと私、佐藤は感心します。投資が「安心」や家族への財産づくりになる点は、リスクやギャンブルなどのネガティブイメージの真逆に位置すると思います。
これらは株式投資などの金融資産にない、不動産投資ならではのポジティブさ、ストロングポイントに挙げられます。
「不動産投資」で老後の年金を補う対策
20代、30代のサラリーマン・OLの方で不動産投資を開始する人が多くなりました。
一説に2019年6月に金融庁の金融審議会市場ワーキング・グループがまとめた「老後資金の必要額は2000万円」とする趣旨の報告書が公表されて、日本中で大きな話題になったことが背景と推測されています。
話題の内容は、夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職の世帯では、毎月生活する不足額の平均が約5万円、この先20～30年の人生で不足する額の総額は1300万円～2000万円になるという推測の報告でした。
老後に「2000万円の不足額ありき」が軒並み日本の高齢者に当てはまるのか、議論の残るところもあるようですが、30～35年の不動産投資ローンを完済して老後に家賃収入を得ていければ、ちょうどこの毎月5万円の不足額を補うことができそうなのが長期運用に適した不動産投資であると脚光を浴びている訳です。老後の収入不安もリスクヘッジしてくれるのが不動産投資といえます。
確かに家賃のように契約によって安定的に中～長期の運用益が見込める投資は、値動きが激しい金融資産にないメリットになります。
「不動産投資」メリットまとめ
このように振り返ってみると実物資産である不動産投資には、預貯金や株式、投資信託、FXなど金融資産のリスクヘッジをしてくれる投資の絆創膏というか、資産ポートフォリオの守護天使的な役割をよく発揮してくれそうです。
いま一度メリットを振り返ると、不動産投資には以下のようなポイントがありました。
◇リスク限定的でミドルリターンの安定収益が得やすい
◇金融危機など急落・暴落にも下げ渋る実物資産の強みを発揮
◇インフレのリスクヘッジになります
◇不動産投資ローンの活用でレバレッジを効かせることができます
◇ローンに付与する団体信用生命保険を、生命保険がわりにできます
◇老後の年金不足問題を補う安定収入になります
「不動産投資」デメリットまとめ
もちろん不動産投資も「投資」であるため、リスクと皆無というわけではありません。
所有する部屋や家を借りてくれる入居者様がいないと、器はあっても空っぽ状態で収入が止まったままになってしまう「空室リスク」などです。
しかし、このデメリットをよく見つめるとリスクをヘッジ（回避）する良策・グッドアイデアが見えてくるというものです。
◇投資を始める初期費用が50～100万円程度は必要になります
◇不動産投資ローンを活用するリスクを背負います
◇不動産は大きな買い物なので流動性リスクが伴います
◇空室リスクが存在します
◇ランニングコスト（修繕、管理、税金）がかかります
例えば「空室リスク」を見つめてみると、空室になりにくい部屋を入居者様の立場・視線から考えてみることになり、駅に近い、買い物に便利、設備は十分だろうか、お部屋の管理はどうするか、などなど押さえておきたいポイントが明確になります。
いわゆる物件選び、賃貸管理を任せるプロパティマネジメント選考などの場面で、アセットマネジメントの不動産会社ととことん話し合っていく準備も整います。やはり、知ろうとすること、学ぶこと、身近に感じるところが不動産投資のスタート地点になりますね。