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いまさら聞けないサブリース。まるっと解説!メリット&デメリットの口コミ情報

サブリース契約とは、不動産投資における賃貸経営手法の1つです。特に、アパートやマンションといった個人向け不動産投資では一般的です。しかし、この不動産投資に火が付いた以前、残念なことに悪徳業者も多く、不動産投資におけるトラブルが多数発生したことで、「サブリース」と聞くとネガティブなイメージを抱く方も。またなんとなく警戒する方もいると思います。今回は、そんな「サブリース」について、お伝えしていきます。

サブリースとは

サブリースとは、不動産管理会社がアパートやマンションのオーナーから物件を借り、それを、不動産管理会社から入居者に転貸をする管理形態のことを指します。
オーナーは、管理会社とサブリース契約を組むことで、物件管理に伴う様々な管理業務や、空室時の家賃リスクを負う必要がなくなります。

管理形態としては、ほかにも、オーナー自らが管理する自主管理や、部分的に委託する管理委託、滞納保障サービスなどもあります。しかしながら、不動産専門業者でない一般のオーナーが、諸々の管理業務を担うのは、実際は難しいと言わざるをえません。

サブリースのメリット

①空室、滞納リスクを回避し安定収入になる

なんといっても、一番のメリットは空室リスクの回避でしょう。一般的な管理契約では、入居者がいなければオーナーの収入は減少します。しかし、サブリースの場合は、入居者がみつからず、本来賃料を回収できない間も保証してくれます。数か月間入居者が見つからなかったらどうしよう、といった不安を抱えずにすむのは大きいですよね。また、入居者はいるが、何らかの理由で払えない場合も保証は適応されます。実際に滞納が発生した場合、個人で回収が難しいことも多いです。
そういった面でサブリース契約は安定的な収入を得るのには適しているといえるでしょう。

②管理業務を任せることができる

本来物件管理に伴う業務というと、以下などがあげられます。
入居者の募集(応募者との対応、賃貸契約の締結等含む)、家賃の回収、入居者対応、退居対応、退居時の物件のクリーニング、等。 これらを個人が担うのは相当難しいといえます。こういった手続きや手配には相当の手間とともにコストもかかります。空室時に収入がないばかりか、費用負担もしなくてはとなると大きな出費にもつながります。サブリース契約を組むことで、これらの業務一切を任せることができ、オーナーは毎月管理会社からの入金を確認するだけですむのです(退去時の費用負担は契約内容によって多少オーナー負担があるものもあります)。こういった業務の委託は空室リスクの回避と同等に、サブリースの大きなメリットといえるでしょう。

③確定申告の簡素化

不動産所得がある場合、確定申告が必要です。前述のとおり、サブリースの場合は管理会社とのやりとりのみであるため、例えば入居者募集の広告料や、クリーニング業者への支払いといった、いくつもの業者に対する支払い等が不要のため、確定申告に必要な収支の管理が簡単になります。

④相続税対策にも有効

あまり関係ない、という方もいると思いますが。。。サブリースには、相続税を抑える効果もあります。オーナーがなくなった場合、当然その物件に対して相続税が生じます。税金の場合、「人に部屋を貸している」ということは資産価値を下げると考えられており、該当の物件であるマンションやアパートの「入居率」が高いほど、アパートの相続税は下がるという仕組みがあります。サブリースの場合、空室保障があり、実態は入居者がいなかったとしても、毎月の賃料収入があるため、入居率100%とみなされて相続税が計算されます。そのため、相続税を抑えられる可能性があるのです。

サブリースのデメリット

①収入が最大化できない

オーナーにとって、本来受け取れる収入は賃料だけではありません。他にも入居時に発生する礼金や、更新料などがあげられます。しかし、サブリースの場合は、入居者と賃貸契約を締結するのは管理会社になるので、一般的には、礼金や更新料を受け取るのは管理会社ということになります。

また、保障されている毎月の賃料も本来の満額ではありません。その代わりに、空室時や入退去時等のコストも保証してくれているという契約になります。つまり、当然ではありますが、サブリースにも手数料がかかっているため、収入の最大化はできていないことになります。

②入居者を選べない

サブリースを活用することにより、入退去時の手続き等はすべて管理会社が行います。そのため、オーナー自らが入居者を選ぶことは基本的にはできません。管理会社側にとっては、空室時も賃料の保証をしているため、入居差が決まらないということはそのまま管理会社の負担が増えるため、入居者の審査ハードルが、オーナーが想定しているそれより低い可能性がないとは言えません。

③管理会社の倒産リスク

サブリース契約を組んでいる管理会社が倒産すると、オーナーは保証をうけることができなくなります。管理会社が入居者と締結した賃貸契約はオーナーが引き継ぐことになりますが、同時に空室リスクも引き継がれます。また、契約によっては、入居者の情報を共有されていない、なんてケースも。。。その場合、急な倒産で引き継ぎもできないままに、入居者とのコンタクトが取れないといったトラブルも生じてしまうので注意が必要です。

サブリースを組む前に確認すべき5項目

①サブリース契約の費用(賃料保障率と別途費用)

サブリース契約によって、管理会社が保証する費用の相場は本来賃料の80-90%です。つまり、諸々の保証の手数料として、本来賃料の10-20%がかかります。この費用が相場にあっているかといった確認が必要です。また、入居時募集に必要な広告費等における別途費用の負担についても見ておきましょう。

②サブリースの契約期間と賃料保障の見直し

サブリースのうたい文句によくあるのが「●●年保証」といった記載。それがあったとしても、数年ごとに賃料保障額の見直しがあることが明記されていることが一般的です。
残念ながら、物件は老朽化していきます。そのため、賃料の引き下げを行わないと入居者が集まらないといった時期がくることは事前に想定されています。また、目のまえに大きな建築物ができて日当たりが悪く、、、なんていって周辺地域の状況によっても賃料が変わってくるかもしれません。
よって、サブリース契約には、賃料見直しについて規定されているということは当然のことといえます。物件購入の前にしっかりシミュレーション&確認しておくことが必要です。

③免責期間の有無

サブリースの契約内容によっては、入居者の退去時等に免責期間が設けられていることがあります。退去してから、クリーニング等も含め次の入居まで一定の期間が必要とされ、この期間を空室保障外の免責期間としている契約もあります。通常、あっても退居後1か月から半年程度で設定されており、この期間は賃料保障が適応されないため、事前の確認と注意が必要です。

④契約解除条件

物件を購入したものの、何らかの理由で手放したい、といったケースも考えられます。そのため、事前に解除条件については確認しておきましょう。
契約後解約できるまでの期間、解約に必要な事前期間(物件を借りる時も退居2カ月前に申告が必要などありますね)、どういった場合に解除が可能なのか(入居者の有無等)、違約金、といったことのチェックが必要です。

⑤契約する不動産管理会社の信頼性

サブリース契約をどの会社と組むのか、どこから物件を購入するのか、という会社選びはとても重要です。前述のとおり、倒産リスクもあります。そして、なんといっても大きな買い物かつ、長期にわたるお付き合いになるので、信頼できる会社と契約したいものです。
これまでの不動産会社の実績や業績(倒産リスクができるだけ低いところを選びたいですね)を確認し、担当者がしっかりと教育を受け、目先の利益にとらわれず、親身に対応してくれるか、といったところは当然確認しましょう。購入後も相談しやすい関係づくりをできるといいですね。

以上いかがでしたでしょうか。
サラリーマンでオーナーになろうとしている方にとっては特に、サブリース契約は不可欠と思われます。サブリース契約自体はとても便利でネガティブなものではありません。信頼できる会社と、事前確認をしっかり行った上で契約すれば、円滑な不動産投資を行うことができるでしょう。