不動産投資、すなわち不労所得そのものが生命保険の代わりになることはありませんが、不動産投資のために金融機関から不動産投資ローンを融資してもらう際、ほとんどのケースで加入を義務付けられる団体信用生命保険（いわゆる団信）が、ローン契約者に万が一のことがあったとき、家族にローン残債返済の負担を残さないようにする手段＝つまり生命保険代わりになります。その説明の前に、サラリーマン・OLさんに勤務先からのサラリーとは別収入の手段を確保する不動産投資は、副業禁止に抵触するものではないのか、についても整理します。収入の手段を増やすことは個人の“儲ける”力を高めることで、人生のリスクヘッジを推し進めることに通じるはずです。
目次
「不動産投資」の賃貸収入は副業に当たるのか
厚生労働省は2018年1月に「副業・兼業の促進に関するガイドライン」を作成して、「モデル就業規則」から副業を禁止する規定を削除しています。
こうした流れに加えて、シェアワークやコロナ禍のもとで急速に普及が進んでいるテレワーク（在宅勤務・遠隔勤務）など自由な働き方に人々の意識・関心が高まり、「社畜」という言葉も死後になりつつあるなか、副業を解禁する企業が増えていくと見られています。
今後はひとつの勤務先にしがみついて生きていくスタイルが一段と後退して、副業に関する話題やニュースを耳にすることが増えてくると考えられています。
しかし、副業に興味があっても、会社の就業規則で禁止されているのであれば、会社のルールを破って副業をするのは得策ではありません。解雇（クビ）にならなかったとしても、懲戒処分の対象になる可能性などもあります。
就業規則で副業を禁止する目的は、以下のケースになります。
[就業規則で副業を禁止する目的]
副業が原因で本業に専念できず、「業務時間中に副業をしてしまう」、「遅刻・欠勤が増えた。睡眠不足で業務に集中できない」など本業に支障が出ないようにする
社員の副業が原因で会社のブランドや信用が損なわれたり、同業他社に情報が流出するなど、会社に大きな損失が出ないようにする
同業他社で副業を行ったり、副業で競合する可能性のある会社を設立したりすることは、会社利益を侵害する
副業をした際に、社内の情報が漏洩する可能性があり、データや顧客、技術情報、仕事を効率的に進めるためのノウハウなどの漏洩によって会社に不利益が出ないようにする
これらから副業を行う場合、「本業の就業時間外であること」、「本業に支障をきたさないこと」が大切になります。
副業禁止の就業規則があるときでも許容（黙認）される副業は、株式投資やFX（外国為替取引）、アンケートサイト・ポイントサイト、覆面モニター、ブログ運営・アフィリエイト、メルカリなどのフリマなどが挙げられています。
そして「不動産投資」の賃貸家賃収入もほとんどの場合、副業には該当しません。
基本的には「家賃収入は不労所得のため勤怠への悪影響が少ない」、「相続等で親の経営していたアパートを引き継いで家賃収入が発生するというやむを得ないケースもある」等の理由で賃貸家賃収入は副業として禁止されていません。
しかし、公務員、サラリーマン・OLさんのオーナー業は一定の規模を超えると不動産投資における賃貸家賃収入も副業禁止規定に該当してきますので、注意が必要です。
賃貸収入が副業に抵触してしまう事業規模は
「不動産投資」の賃貸家賃収入を確保してもほとんどの公務員、サラリーマン・OLさんオーナーは、就業規則の副業禁止に抵触することがないことを確認しましたが、以下のような事業規模にまで拡大させてしまうと副業に当たる「一定規模」を超過した事業になってしまいます。一定規模を踏み越えない注意が必要になります。
【副業に抵触する「一定規模」の基準】
戸建てやアパート物件の独立家屋の所有数が5棟以上
区分マンションなど独立的に区画された物件数が10室以上
コインパーキングなど建築物の駐車場、または機械設備のある駐車場を所有
駐車台数が10台以上の月極駐車場を所有
年間家賃収入が500万円以上
賃貸用途の土地の保有数が10件以上
娯楽や遊戯のための施設がある物件を所有
旅館やホテルを所有している
副業の「不動産投資」でも心構えは
公務員、サラリーマン・OLさんがご自身のライフプランのなかに「不動産投資」を組み込んで、勤務先からのサラリーとは別収入の手段を確保するケースが増えました。
金融資産の投資商品である株式投資やFXは値動きが激しい分、ハイリスク・ハイリターンとなり、仕事の片手間では手がけにくいといわれます。確かにIR（インベスター・リレーション）ニュースの情報1つで、好感・悲観の方向付けが極端に進んで、ほんの数分で10～20％程度の値動きを示現することもあります。値幅制限いっぱい（いわゆるストップ高/ストップ安）の売買取引が業績発表の時期には頻繁に見られます。
となると、時々刻々に変化する株価や為替の変動から一瞬たりとも目を離す訳にはいきません。
実物資産の「不動産投資」はローリスク・ミドルリターン（またはローリターン）の投資に分類されています。1分1秒を争うまでの値動きはありません。金融資産の投資商品のような短いスパンで取り組むものとは異なり、プロパティマネジメントサービスの管理会社から報告が来たとき、あるいは自分で週末ごとに定点観測的に取組み中の投資物件の現状と今後をチェックすると決めて実行したり、副業であっても副業感覚を捨てる必要があります。
副業ではあっても意識は自分の事業（実業）と認識して、他のオーナー様の事例を学んだり、ネットで自分の所有物件があるエリアの家賃相場を類似物件と比較しながら記録しておき、いざ転居シーズンの春に退去があったとき家賃設定はどうするか（？）など、リーシングについても見解が持てるくらい積極的な学習、読書やセミナーで学んだ知識もご自身の所有物件にフィードバックしていく姿勢の公務員、サラリーマン・OLさんオーナー様が物件をうまく運用されています。
「不動産投資」の生命保険効果
「不動産投資」のために金融機関から「不動産投資ローン」（マンションアパート・ローン）の融資を受ける際、団体信用生命保険に加入することができます。多くのケースで加入が義務付けられているはずです。
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン契約時に加入する保険で、保険内容は、住宅ローン名義の契約者が死亡または高度障害状態になった場合、それ以降の住宅ローンの支払い（残債）を免除して、遺族に住宅を遺すことができるというものです。
家族には無借金の状態で、家賃収入が得られる区分所有マンションを残すことができます。高度障害状態によって働けなくなってしまった契約者ご自身、または遺されたご家族は、毎月の賃貸家賃を収入として受け取るか、まとまった現金が必要な場合には売却して現金化するか、どちらかを選択することもできます。
この団体信用生命保険（団信）の生命保険効果を指して「“不動産投資”が生命保険の代わりになる」と表現されます。
注意したいのは、団信の加入は通常「不動産投資ローン」の契約時にしか加入できず、融資実行中の中途付加はできません。団信の加入を見送っておきながら途中で翻意して団信に加入したいというときは、「不動産投資ローン」の借り換えで加入するという裏ワザに頼ることになります。融資を受ける不動産投資ローンの団信への中途付加の可否確認や、加入の検討には熟慮が必要ですね。
健康上の理由で団信に加入できないとき
契約者（住宅ローン名義人）に高血圧症、喘息、胃潰瘍、脳梗塞、緑内障、うつ病、子宮筋腫、ガンなどの持病があるため健康上の理由で団体信用生命保険（団信）の加入が難しいときは、金融機関によっては「ワイド団体信用生命保険（加入条件緩和割増保険料適用特約付団体生命保険）」＝ワイド団信を扱っています。
「ワイド団信」の加入には告知が必要です。条件が緩和されている分、保険料は割高になり、銀行にもよりますが住宅ローンの金利に0.3％ほどプラスした額になります。
このワイド団信でも加入が難しいと考えられている病気には、がん、糖尿病、うつ病、適応障害、発達障害、ADHD、アスペルガー症候群が挙がります。該当する罹患歴があるときは、保険のプロフェッショナル＝FPに相談してみることをおすすめします。
政府系金融機関の住宅金融支援機構が提供する機構団信付き「フラット35」は団体信用生命保険に加入できない場合でも、借入金利がマイナス0.2％値引きされ、住宅ローンの契約を拒否されるワケではありません。ただ団体信用生命保険に加入しなくてもよいとはいえ、住宅ローンは多額の借入を長期間に渡って行うものなので、民間の生命保険に入るなどして、万一に備えておく必要はあります。備えあれば憂いなし、といいますから。
万が一の保障は民間の保険会社が提供する「引受基準緩和型保険」を検討してみることをおすすめします。保険料は高めですが、糖尿病や高血圧などの持病があるケースでも加入できる場合があります。
団信の生命保険との相違点は2つ
団体信用生命保険は、その名のとおり生命保険の一種で、死亡保障の部分にあたります。しかし、生命保険とは大きく違う点が2つあります。
（1）保険金は保険会社から銀行へ支払われる
生命保険における死亡保障では、契約者が死亡した場合、死亡保険金は保険会社から遺族（死亡保険金受取人）に支払われます。
一方、団信では契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、その時点での住宅ローン残債を、保険会社が住宅ローンの引受先である銀行に支払います。
これをもって相殺されるため残債は消滅し、以降の住宅ローンの支払いが免除されます。つまり、団信に加入していても、遺族には金銭の支払いは一切ありません。しかし不動産投資ローンを組んで購入した不動産物件が家族に遺ります。その物件から賃貸家賃収入を得るか、資産を売却することでまとまった現金を得ることもできます。
（2）生命保険料控除は適用外
団信は生命保険の一種ですが、確定申告の際に控除となる「生命保険料」には適用されません。団信にかかる税の優遇措置はありませんが、住宅ローン全体で考えると住宅ローン控除などが該当します。
団信と比べた生命保険の一長一短
団体信用生命保険と比較される生命保険にはどのような種類があるでしょうか。生命保険は定期保険と終身保険と養老保険の3つに大きく分かれます。
[定期保険]
満期が設定されていて、契約した期間のみの保障です。例えば満期が60歳の時、60歳を過ぎてから死亡した場合は保険適用されません。満期保険金や解約返戻金がない掛け捨て型で、保険料は安価です。保険期間の更新や他の保険への乗り換えは可能です。
[終身保険]
満期がなく、保障が一生涯続きます。また保障が不要になれば、中途解約が可能で解約返戻金が支払われます。解約返戻金は年数が経過するほど返戻率が高くなります。そのため、保険料振り込み期間が終了した後、解約返戻金が累計保険料を超えることがあります。
[養老保険]
満期が設定されており、保険期間の期間中のみ保障がなされます。満期時に無事に生存していた場合、死亡保険金と同額の満期保険金が支給されます。また解約返戻金もあります。しかし満期保険金と解約返戻金があるため保険料は割高となります。
団信と終身保険を比較してみた
団信に加入して融資を受けた「不動産投資」と、生命保険のなかから終身保険、養老保険を比較し、不動産投資を生命保険の代わりにすることのメリットを確認してみます。
[不動産投資の諸条件]
2500万円の部屋を35年ローンで購入したと仮定します。
ローン返済前の毎月の不動産収入は0円（家賃9万円－ローン6万5千円－団体信用生命信用保険料5000円－管理費・管理委託手数料2万円）。
ローン完済後の毎月の不動産収入は7万円（家賃9万円－管理費・管理委託手数料2万円）に増えます。
[終身保険の諸条件]
現在30歳の人が、毎月1万8000円の保険料で、保険料振り込み期間65歳までの終身保険を契約したと仮定。
死亡保険金は1000万円。保険料振り込み期間は35年、累計保険料は756万円（1万8000円×420ヵ月）。
解約返戻金があるので、保険の必要がないと判断した場合は780万円程度の解約返戻金を得ることができる。
万が一、契約者が死亡してしまった場合、終身保険は死亡保険金1000万円を受け取った後はお金が手に入りません。しかし不動産投資では、ローン残債を完済、死後も不動産収入でお金が手に入ります。
死亡保険金が必要ないと判断した際、終身保険には解約返戻金が存在しますが、その額は不動産投資と比べ少ない額になります。解約返戻金は約780万円ですが、不動産投資ではローン返済後、10年間の運用で毎月の不動産収入7万円×12ヵ月×10年＝840万円の利益が手に入ります。
団信と養老保険を比較してみた
[不動産投資の諸条件] 終身保険との比較と同じです
2500万円の部屋を35年ローンで購入したと仮定します。
ローン返済前の毎月の不動産収入は0円（家賃9万円－ローン6万5千円－団体信用生命信用保険料5000円－管理費・管理委託手数料2万円）。
ローン完済後の毎月の不動産収入は7万円（家賃9万円－管理費・管理委託手数料2万円）に増えます。
[養老保険の諸条件]
現在30歳の人が、毎月2万8000円の保険料で、60歳満了の養老保険を契約したと仮定。
死亡保険金は1000万円。満期保険金は死亡保険金と同額の1000万円で、解約返戻金もあります。
不動産投資は養老保険と比べ、圧倒的に保険料が安くすむことがわかります。
保険料を抑えつつ、ローン完済時（または契約者が死亡してしまっても）、融資を受けた実物資産の不動産物件を受け取ることができるという点でメリットがあります。
「不動産投資」にうまく団体信用生命保険（団信）を活用したいところです。